Eierskifteforsikring - gir den falsk trygghet?
02/12/02 Seksjon: Forsikring
Kjøp og salg av fast eiendom er kanskje den største investeringen i vanlige menneskers liv. Ofte har selger tegnet en eierskifteforsikring. Er du som selger da sikret på alle måter mot krav fra kjøper? Er du som kjøper sikret oppgjør for krav som utspringer av enhver vesentlig feil eller mangel ved kjøpsobjektet?
Eierskifteforsikringen er i hovedsak selgerens forsikring
Utgangspunktet er at selger forsikrer seg mot sitt eget rettslige mangelsansvar de første fem år etter salgets gjennomføring. Men det kan være mange unntak! Selgeren kan heller ikke løpe fra sitt eget rettslige ansvar etter avhendingsloven, men er i prinsippet ansvarlig sammen med forsikringsselskapet. Og det er ikke selve eiendommen som er forsikret, men selger. Og forsikringsselskapet er ikke ansvarlig for noe mer enn det selger er ansvarlig for.
Eierskifteforsikringen er ikke kjøperens forsikring
Men forsikringen gir kjøper en rett til å fremme sitt krav mot selskapet, dersom eiendommen ikke er i den stand som ble avtalt (såkalte mangelskrav etter avhendingsloven). Ikke enhver feil utgjør en rettslig mangel. Det må altså være (et markert) negativt avvik fra det som ble avtalt, og mangelen må være til stede på salgstidspunktet. Det nytter ikke å krangle om bagateller!
Hva dekker eierskifteforsikringen?
Vilkårene kan variere fra selskap til selskap. Kjøperens rettigheter mot forsikringsselskapet er avhengig av den forsikringsavtalen selger inngikk med selskapet før salget ble gjennomført. Selger må være forberedt på selv å dekke mangelskrav kjøperen har etter kjøpekontrakten og avhendingsloven, men som ikke er en del av forsikringen. Av og til må derfor en kjøper rette krav mot så vel selger som selskapet. Inneholder forsikringsavtalen noe om avkortning av selgers ansvar dersom selger har forsømt seg overfor selskapet da avtalen ble inngått? I så fall er forsikringen kanskje mindre verdt for kjøper, i hvert fall dersom selger ikke er søkegod.
Er det mange begrensninger og unntak fra dekningen i en slik forsikringspolise?
Hvis eiendommen har svært store skjulte feil og mangler, alvorlige råte- og/eller soppangrep og det vil bli uhyre kostbart å sette den i stand, har du kanskje rett til å heve kjøpet etter loven dersom det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Men dekkes heving av kjøpet av polisen? Det er ikke sikkert. I så fall vil du ikke kunne kreve heving og tilbakebetaling fra selskapet, men bare mot selger.
Dekkes såkalte ”ikke-fysiske” mangler? Og hva med ”rådighetsmangler”?
Fysiske mangler ved eiendommen er det som oftest utløser et erstatningskrav. Men hva om det viser seg at selger ikke hadde rett til å selge eiendommen (såkalt vanhjemmelsansvar)? Den situasjonen er kanskje ikke dekket. Sjenerende forhold hos naboen, eventuell vond lukt, kanskje ikke det er dekket heller? Hvis det foreligger en mangel som følge av at det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om bruksbegrensninger i henhold til for eksempel Plan og bygningsloven, eller at det viser seg at utleiedelen i underetasjen ikke kan leies ut fordi den ikke er godkjent – da må du regne med at slike krav ikke kan rettes mot selskapet, som normalt vil ha fraskrevet seg ansvar for denne type mangler. Hvis det er feil ved beskrivelsen av plikten til å betale eiendomsskatt og andre offentlige avgifter, vil slike mangler neppe være dekket.
Arealsvikt og andre unntak
Hva hvis tomten er vesentlig mindre enn det som er opplyst? Eller boligen er mindre enn angitt? Hvis det er snakk om betydelig avvik, vil du normalt i hvert fall ha krav på prisavslag. Men er arealsvikt dekket under polisen? Det er heller ikke sikkert. Hvis polisen har krav om at eiendommen må selges ”som den er”, og kjøpekontrakten ikke definerer salgsobjektet slik, vil polisen neppe gjelde. Normalt vil forsikringen ikke dekke salg mellom samboere, ektefeller eller den nærmeste slekt, og heller ikke salg som skjer i tilknytning til selgers næringsvirksomhet. Mulige unntak kan være flere, denne artikkelen er neppe uttømmende.
Hvem kan være ansvarlig for mangler ved et salg?
I tillegg til selger og selgers forsikringsselskap, vil det i enkelte tilfeller kunne gjøres krav gjeldende mot eiendomsmegleren dersom det er vesentlige feil som også denne burde vært oppmerksom på (profesjonsansvaret). På samme måte har en takstmann også profesjonsansvar. Vesentlige feil ved utarbeidelsen av en takst eller en tilstandsrapport eller boligrapport til bruk ved salget vil kunne gi deg krav på erstatning mot takstmannen.
Litt om hva selger må være særlig oppmerksom på:
Alle opplysninger som gis i egenerklæringsskjemaet må være riktige. Hvis selger ikke vet svaret må han skrive ”vet ikke”. Ellers kan regressansvar utløses. Når kjøper reklamerer, må selger ikke innlede forhandlinger med kjøper eller erkjenne ansvar dersom han ønsker å benytte seg av forsikringen sin. Og reklamasjonen må selger straks sende til selskapet, og uansett innen ett år etter at reklamasjonen ble mottatt, ellers bortfaller dekningen.
Hva må så kjøper være særlig oppmerksom på?
Så snart kjøper oppdager en vesentlig feil eller mangel i løpet av fem år etter at han kjøpte, må han straks, eller i hvert fall uten unødig opphold, reklamere (skriftlig) til selger og påpeke at det etter hans oppfatning er avvik fra det som ble avtalt mellom partene, og at kjøper vil påberope seg manglene, som i så fall representerer et avtalebrudd. Kravets omfang må man ofte komme tilbake til etter at skaden er vurdert nærmere av fagfolk. Det er heller ikke nødvendig i første omgang å presisere om man krever prisavslag, erstatning eller om man ønsker å heve kjøpet. Det er det også mulig å komme tilbake til når saken er bedre opplyst. Kjøper bør samtidig med at han reklamerer overfor selgeren, gjøre det samme overfor forsikringsselskapet.
Klagemuligheter
Hvis kjøper er misfornøyd med forsikringsselskapet, er Forsikringsklagekontoret rette klageinstans. Misnøye med megler eller takstmann kan innklages for egne klagenemnder. Hvis motpartene ikke aksepterer det fremsatte krav, bør en advokat kontaktes med sikte på å få vurdert om det er rettslig hold i kravet, og om kjøper i så fall bør gå til søksmål mot en eller flere av de aktuelle kandidatene.
Rettshjelpforsikringsdekning
Din villaforsikring eller din innbo- og løsøreforsikring vil normalt ha rettshjelpdekning som dekker dine egne omkostninger ved tvister mellom kjøper og selger eller mellom kjøper og andre motparter i saken. Vilkårene varierer, men du må alltid være forberedt på å betale en første egenandel på normalt kr. 4.000.-, og i tillegg må du betale 20 % av overskytende beløp. Taket for dekning av utgifter er vanligvis kr. 80.000.-, men det fins selskaper som har tak på kr. 100.000.-. Dersom du taper en rettssak må du være forberedt på å måtte betale motpartens utgifter til bistand (saksomkostningsansvaret), men du har normalt dekning for dine egne utgifter på de vilkår som er nevnt. Vinner du, får du kanskje tilkjent saksomkostninger fra motparten. Da gjelder rettshjelpdekningen bare hvis motparten ikke er søkegod.
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Utgangspunktet er at selger forsikrer seg mot sitt eget rettslige mangelsansvar de første fem år etter salgets gjennomføring. Men det kan være mange unntak! Selgeren kan heller ikke løpe fra sitt eget rettslige ansvar etter avhendingsloven, men er i prinsippet ansvarlig sammen med forsikringsselskapet. Og det er ikke selve eiendommen som er forsikret, men selger. Og forsikringsselskapet er ikke ansvarlig for noe mer enn det selger er ansvarlig for.
Eierskifteforsikringen er ikke kjøperens forsikring
Men forsikringen gir kjøper en rett til å fremme sitt krav mot selskapet, dersom eiendommen ikke er i den stand som ble avtalt (såkalte mangelskrav etter avhendingsloven). Ikke enhver feil utgjør en rettslig mangel. Det må altså være (et markert) negativt avvik fra det som ble avtalt, og mangelen må være til stede på salgstidspunktet. Det nytter ikke å krangle om bagateller!
Hva dekker eierskifteforsikringen?
Vilkårene kan variere fra selskap til selskap. Kjøperens rettigheter mot forsikringsselskapet er avhengig av den forsikringsavtalen selger inngikk med selskapet før salget ble gjennomført. Selger må være forberedt på selv å dekke mangelskrav kjøperen har etter kjøpekontrakten og avhendingsloven, men som ikke er en del av forsikringen. Av og til må derfor en kjøper rette krav mot så vel selger som selskapet. Inneholder forsikringsavtalen noe om avkortning av selgers ansvar dersom selger har forsømt seg overfor selskapet da avtalen ble inngått? I så fall er forsikringen kanskje mindre verdt for kjøper, i hvert fall dersom selger ikke er søkegod.
Er det mange begrensninger og unntak fra dekningen i en slik forsikringspolise?
Hvis eiendommen har svært store skjulte feil og mangler, alvorlige råte- og/eller soppangrep og det vil bli uhyre kostbart å sette den i stand, har du kanskje rett til å heve kjøpet etter loven dersom det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Men dekkes heving av kjøpet av polisen? Det er ikke sikkert. I så fall vil du ikke kunne kreve heving og tilbakebetaling fra selskapet, men bare mot selger.
Dekkes såkalte ”ikke-fysiske” mangler? Og hva med ”rådighetsmangler”?
Fysiske mangler ved eiendommen er det som oftest utløser et erstatningskrav. Men hva om det viser seg at selger ikke hadde rett til å selge eiendommen (såkalt vanhjemmelsansvar)? Den situasjonen er kanskje ikke dekket. Sjenerende forhold hos naboen, eventuell vond lukt, kanskje ikke det er dekket heller? Hvis det foreligger en mangel som følge av at det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om bruksbegrensninger i henhold til for eksempel Plan og bygningsloven, eller at det viser seg at utleiedelen i underetasjen ikke kan leies ut fordi den ikke er godkjent – da må du regne med at slike krav ikke kan rettes mot selskapet, som normalt vil ha fraskrevet seg ansvar for denne type mangler. Hvis det er feil ved beskrivelsen av plikten til å betale eiendomsskatt og andre offentlige avgifter, vil slike mangler neppe være dekket.
Arealsvikt og andre unntak
Hva hvis tomten er vesentlig mindre enn det som er opplyst? Eller boligen er mindre enn angitt? Hvis det er snakk om betydelig avvik, vil du normalt i hvert fall ha krav på prisavslag. Men er arealsvikt dekket under polisen? Det er heller ikke sikkert. Hvis polisen har krav om at eiendommen må selges ”som den er”, og kjøpekontrakten ikke definerer salgsobjektet slik, vil polisen neppe gjelde. Normalt vil forsikringen ikke dekke salg mellom samboere, ektefeller eller den nærmeste slekt, og heller ikke salg som skjer i tilknytning til selgers næringsvirksomhet. Mulige unntak kan være flere, denne artikkelen er neppe uttømmende.
Hvem kan være ansvarlig for mangler ved et salg?
I tillegg til selger og selgers forsikringsselskap, vil det i enkelte tilfeller kunne gjøres krav gjeldende mot eiendomsmegleren dersom det er vesentlige feil som også denne burde vært oppmerksom på (profesjonsansvaret). På samme måte har en takstmann også profesjonsansvar. Vesentlige feil ved utarbeidelsen av en takst eller en tilstandsrapport eller boligrapport til bruk ved salget vil kunne gi deg krav på erstatning mot takstmannen.
Litt om hva selger må være særlig oppmerksom på:
Alle opplysninger som gis i egenerklæringsskjemaet må være riktige. Hvis selger ikke vet svaret må han skrive ”vet ikke”. Ellers kan regressansvar utløses. Når kjøper reklamerer, må selger ikke innlede forhandlinger med kjøper eller erkjenne ansvar dersom han ønsker å benytte seg av forsikringen sin. Og reklamasjonen må selger straks sende til selskapet, og uansett innen ett år etter at reklamasjonen ble mottatt, ellers bortfaller dekningen.
Hva må så kjøper være særlig oppmerksom på?
Så snart kjøper oppdager en vesentlig feil eller mangel i løpet av fem år etter at han kjøpte, må han straks, eller i hvert fall uten unødig opphold, reklamere (skriftlig) til selger og påpeke at det etter hans oppfatning er avvik fra det som ble avtalt mellom partene, og at kjøper vil påberope seg manglene, som i så fall representerer et avtalebrudd. Kravets omfang må man ofte komme tilbake til etter at skaden er vurdert nærmere av fagfolk. Det er heller ikke nødvendig i første omgang å presisere om man krever prisavslag, erstatning eller om man ønsker å heve kjøpet. Det er det også mulig å komme tilbake til når saken er bedre opplyst. Kjøper bør samtidig med at han reklamerer overfor selgeren, gjøre det samme overfor forsikringsselskapet.
Klagemuligheter
Hvis kjøper er misfornøyd med forsikringsselskapet, er Forsikringsklagekontoret rette klageinstans. Misnøye med megler eller takstmann kan innklages for egne klagenemnder. Hvis motpartene ikke aksepterer det fremsatte krav, bør en advokat kontaktes med sikte på å få vurdert om det er rettslig hold i kravet, og om kjøper i så fall bør gå til søksmål mot en eller flere av de aktuelle kandidatene.
Rettshjelpforsikringsdekning
Din villaforsikring eller din innbo- og løsøreforsikring vil normalt ha rettshjelpdekning som dekker dine egne omkostninger ved tvister mellom kjøper og selger eller mellom kjøper og andre motparter i saken. Vilkårene varierer, men du må alltid være forberedt på å betale en første egenandel på normalt kr. 4.000.-, og i tillegg må du betale 20 % av overskytende beløp. Taket for dekning av utgifter er vanligvis kr. 80.000.-, men det fins selskaper som har tak på kr. 100.000.-. Dersom du taper en rettssak må du være forberedt på å måtte betale motpartens utgifter til bistand (saksomkostningsansvaret), men du har normalt dekning for dine egne utgifter på de vilkår som er nevnt. Vinner du, får du kanskje tilkjent saksomkostninger fra motparten. Da gjelder rettshjelpdekningen bare hvis motparten ikke er søkegod.
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no